Кому заважають «хрущовки»: 5 головних питань

Фото: village.com.ua

Розмови про модернізацію чи реновацію «хрущовок» ми чуємо вже близько 10 років, а чотири роки тому вони навіть набули форми перших законодавчих спроб. Наприкінці 2021 року до Верховної Ради надійшов проект Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (у народі відомого як знесення «хрущовок») № 6458. У вересні 2022 року його взяли за основу, і тепер його готуються нарешті прийняти.

Чому проекти знесення «хрущовок» з’являються майже в кожному уряді, чи справді старі будівлі такі незручні, і чи реально на їхньому місці будувати соціальне житло? Ці та інші питання кореспондент Коротько обговорив з експертами.

1. Чому заважають «хрущовки»?

– Спроби влади «влізти» в тему «хрущовок» тривають вже кілька років. Чому ця тема так цікавить кожну владу?

– Постійно з’являються нові проекти зі знесення «хрущовок», бо землі, на якій можна було б будувати, стає все менше, та й вона дорожчає, – пояснює голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко . – Тож ми системно підходимо до повної реконструкції не окремих будинків, а цілих кварталів. Треба сказати, що, наприклад, у Києві та Львові є будинки 70, 80 і навіть 100 років, які давно вичерпали свій термін служби. Це просто небезпечно.

– Згідно з останнім аудитом, в Україні приблизно понад 46 тисяч будинків, які перевищили свій гранично допустимий термін служби, деякі навіть двічі та тричі. Крім того, у нас приблизно 17 тисяч аварійних об’єктів, – зазначила в коментарі Коротко про ринок нерухомості оглядач ринку Вікторія Берещак. – І ми повинні розуміти, що деякі з них, окрім зносу інженерних комунікацій чи самих конструкцій, є надзвичайно небезпечними в умовах масованих ворожих авіаударів, оскільки не мають належної (фактично, жодної) системи укриття та «руйнуються», як карткові будиночки, від вітру.
Тобто, каже експерт, проблема складна і не нова; вона з кожним роком лише погіршується.

Новостворений у київській «хрущовці». 1959 рік. Фото: Центральний Комітет Академії образотворчих мистецтв України імені Г.С. Пшеничного

2. Чи справді необхідне знесення?

Вікторія Берещак вважає, що це природний процес, від якого нікуди не подітися: ми не можемо ще 10-20-30 років ховати голову в пісок і чекати, поки ці будівлі почнуть руйнуватися на наших очах.

– Водночас, об’єктивно, важко говорити про універсальне рішення для всіх випадків, – зазначає експерт. – Десь варто йти шляхом модернізації, як-от заміна інженерних комунікацій, віконних конструкцій, утеплення фасадів, адаптація до потреб людей з інвалідністю тощо, а десь – знесення неминуче. Водночас залишається питання узгодження рішення власниками майна в такій будівлі та забезпечення їх новим житлом з урахуванням справедливого коефіцієнта площі.

Житлові будівлі, що потребують реконструкції або знесення, визначатимуться наступним чином. Будівля підлягає реконструкції або знесенню (визначається експертами, які проводять технічне обстеження), якщо її труби, несучі конструкції та внутрішні системи будівлі зношені більш ніж на 60%. За даними авторів законопроекту, загальна площа застарілого житлового фонду станом на 1 січня 2017 року становила 4,33 млн кв. м.

3. Чи існує проблема корупції?

Існують ризики того, що деякі будівлі, які підлягатимуть реконструкції та реставрації в привабливих місцях (наприклад, у центральних районах великих міст), можуть бути визнані комісією такими, що не підлягають реконструкції, і можуть бути знесені.

Також, додає економіст Владислав Банков , такі ініціативи виглядають як спосіб «розколу» бюджету.

– Ринок влаштований таким чином, що там, де ремонт доцільний, його може провести приватний інвестор, а там, де він економічно не виправданий, така річ не має сенсу, – пояснив свою думку експерт у розмові з Коротком про . – У країні багато житла в більш жалюгідному стані, ніж «хрущовки», за відсутності дефіциту землі під будь-яку забудову. На мою думку, це виглядає як чиста схема захоплення дорогих ділянок у вигідних місцях.

Звісно, на місці знесених старих будівель буде збудовано нову висотну будівлю. Фото: video screen/ week.ukrainianwall.com

4. Куди будуть переселені мешканці у разі реконструкції або знесення?

Якщо будинок можна відремонтувати без виселення, мешканці залишаться. Але якщо знадобиться капітальний ремонт або знесення, людей попросять виїхати.

Мешканцям буде запропоновано переселення до житла аналогічного розміру та кількості кімнат. Цей варіант може бути як тимчасовим (під час реконструкції), так і постійним (у разі знесення).

Майже немає сумнівів, що людей із застарілого житлового фонду переселять до квартир у житлових районах. Якщо їм не сподобається таке житло, буде можливість отримати грошову компенсацію за ринковою вартістю житла.

– І все ж, багато питань залишаються відкритими: хто візьметься за ремонт цих мікрорайонів? Як обрати підрядника, щоб уникнути місцевих «ділків» та бізнес-змови на користь певних груп впливу? – каже Вікторія Берещак. За її словами, у цьому аспекті наше законодавство ще недопрацьоване та потребує доопрацювання щодо антикорупційних запобіжників та чітко прописаних механізмів і процедур: прийняття рішень співвласниками, взаємодія з місцевою владою, вибір підрядника, забезпечення новим житлом, фінансування та реалізація проекту.

Олег Попенко погоджується: законодавство в Україні сьогодні не є якісним, воно не визначає, як саме має проводитися реконструкція старих мікрорайонів, куди відселяти людей тощо. Це складні питання, але рано чи пізно вони вирішаться, і нове житло дійсно буде зведено в місті «хрущовок».

5. Яке житло буде збудовано на місці «хрущовок»?

Для вирішення проблеми старого житла пропонується два варіанти. Якщо будівля підлягає ремонту, її реконструюють, якщо ні, то знесуть і на звільненому місці зведуть нову висотну будівлю.

– Найімовірніше, це буде звичайне комерційне житло, частка якого буде передана людям, які раніше проживали на цій ділянці, – зазначив Попенко в коментарі Korotko pro . – Що стосується соціального житла, то його будівництво в Києві навряд чи відбудеться: важко уявити, що на таких смачних шматочках землі буде збудовано «соціальне житло».

Вікторія Берещак вважає, що ми ще не наблизилися до реального впровадження рішення, але можливі механізми розробляються.

– Говорити про соціальне житло на місці старих кварталів як про масове явище однозначно зарано, але поодинокі випадки в найближчі роки будуть, – підсумував експерт. – Нагадаю, що у нас катастрофічний дефіцит квадратних метрів зруйнованого ворогом – цифра понад 90 мільйонів квадратних метрів. І багато внутрішньо переміщених осіб, для яких житлове питання є глухим кутом.