На вторинному ринку нерухомості покупці часто стикаються з проблемами, які неочевидні під час поверхневого огляду. Тому перед ухваленням рішення про купівлю та передачею коштів важливо ретельно перевірити не лише стан житла, а й супутню документацію, особу продавця та історію об’єкта. Цим аспектам приділили увагу експерти, пояснивши ключові моменти для безпечної угоди.
Перед підписанням договору та переказом грошей необхідно ретельно перевірити юридичний статус квартири, особу продавця, технічну документацію та умови проведення розрахунків.
Ключові аспекти перевірки перед укладанням угоди:
- Історія права власності. Необхідно отримати витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб перевірити документ, на підставі якого продавець став власником квартири (договір купівлі-продажу, дарування, міни, спадковий договір тощо). Важливо також перевірити наявність арештів, іпотеки та інших зареєстрованих обтяжень.
- Наявність співвласників. Якщо квартира перебуває у спільній власності, права всіх співвласників мають бути враховані під час продажу. Необхідно переконатися, що всі необхідні особи згодні на відчуження нерухомості.
- Перевірка зареєстрованих мешканців. Варто отримати інформацію з реєстру територіальної громади, щоб з’ясувати, хто зареєстрований у квартирі. Особливу увагу слід приділити правам неповнолітніх та інших осіб, які можуть вплинути на юридичну чистоту угоди.
- Ідентифікація продавця або його представника. Дані паспорта та картки платника податків продавця мають повністю збігатися з інформацією в документах на нерухомість. Якщо угоду здійснює представник, необхідно перевірити чинність, строк дії та конкретні повноваження довіреності.
- Технічний стан житла. Важливо порівняти фактичне планування квартири з технічним паспортом. Це допоможе виявити незаконні перепланування або розбіжності у зазначених площах, що може спричинити значні проблеми вже після оформлення угоди.
- Перевірка боргів та витрат. Перед угодою варто отримати інформацію про наявність заборгованості за комунальні послуги. Також необхідно заздалегідь узгодити питання сплати податків і зборів: за загальним правилом, покупець сплачує 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, хоча законом передбачено винятки.
- Порядок передачі коштів. Категорично не рекомендується передавати кошти (навіть завдаток) без належного документального оформлення. Суму, строки та спосіб розрахунку слід визначити заздалегідь, а для значних сум безпечніше використовувати банківські інструменти.
Процедура оформлення купівлі
Договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та обов’язково посвідчується нотаріусом. Після посвідчення договору проводиться державна реєстрація права власності покупця.
Податкове навантаження для продавця залежить від кількості продажу нерухомості протягом року, строку володіння нею та способу її набуття. Зокрема, дохід від першого продажу квартири протягом календарного року може не оподатковуватися податком на доходи фізичних осіб (ПДФО), якщо нерухомість перебувала у власності понад три роки. Для успадкованого майна ця вимога не застосовується.
Якщо квартира продається вдруге протягом року або перебувала у власності менш як три роки, у випадках, передбачених законодавством, застосовуються ПДФО у розмірі 5% та військовий збір 5%.
