Польща зводить житло, ніби країна продовжуватиме зростати чисельно, хоча демографічні тенденції вказують на протилежне. За даними rp.pl, у 2026–2030 роках забудовники можуть звести понад 1 мільйон квартир, розрахованих на 2–2,5 мільйона нових мешканців. Водночас населення Польщі за цей період може скоротитися більш ніж на 650 тисяч осіб, що приблизно дорівнює кількості мешканців Познані.
Демографічна яма замість зростання попиту
Нині населення Польщі становить приблизно 37,3 мільйона осіб, до яких додається 961 тисяча українців. Однак кількість людей стрімко скорочується: з 2020 до 2025 року країна втратила 893,7 тисячі мешканців, а до 2050-го може недорахуватися 20% свого населення.
Рівень народжуваності падає: якщо у 1980-х роках народжувалося понад 700 тисяч дітей на рік, то зараз – близько 250 тисяч. За найпесимістичнішим сценарієм, цей показник може впасти нижче 100 тисяч, як пише видання rp.pl.
Додатковий тиск на ринок створює й інша демографічна тенденція: за даними comparic.pl, у 2025 році в Польщі померло близько 406 тисяч осіб. Це майже втричі більше за річний обсяг будівництва нових квартир (близько 134 тисяч одиниць).
Навіть за обережної оцінки, що лише 20–30% смертей призводять до звільнення житла, на вторинний ринок щороку може виходити 80–120 тисяч квартир. Це означає, що доступ до житла для покупців дедалі частіше визначатиме не іпотека, а спадок.
Роль українців у підтримці попиту
Саме міграція з України роками маскувала масштаб демографічної кризи для ринку нерухомості. Засновник порталу Tabelaofert.pl Роберт Хойнацький зазначає, що без цього чинника відділи продажу квартир значно швидше відчули б спад попиту.
Але сьогодні, на тлі праворадикальних закликів, міграційний фактор слабшає.
Це ключова вразливість польського будівельного сектору: попит останніх років значною мірою тримався не на органічному зростанні населення Польщі, а на присутності українських орендарів і покупців.
Якщо цей чинник продовжить слабшати через повернення частини українців додому або їхній виїзд до інших країн, зміну міграційної політики чи посилення антиукраїнської риторики з боку урядовців, ринок може втратити ще одну опору саме тоді, коли власна демографія Польщі вже не здатна забезпечити пропозицію нерухомості.
Що це означає для девелоперів
Експерти обох видань сходяться на думці, що будувати «як раніше» далі не можна. Хойнацький наголошує: питання вже не «скільки квартир побудувати», а «для кого, де і в якому стандарті».
Аналітик RynekPierwotny.pl Ярослав Єнджинський додає, що найбільшим викликом найближчих десятиліть може стати не пошук покупця, а те, що робити з мільйонами вже існуючих квартир і за скільки їх можна буде продати.
Поки що девелопери продовжують будувати в темпі, розрахованому на оптимістичні прогнози попиту. Але цей попит тримається на двох чинниках, які забудовники не контролюють: стрімко погіршуваній демографії та міграції, яка може розвернутися в інший бік.
